Impuestos compraventa de vivienda en Madrid

6 mayo, 2019 - 8 minutes read

imagen Impuestos compraventa de vivienda en Madrid

En este artículo vamos a tratar los impuestos que se deben satisfacer en la compraventa de viviendas. Para que la lectura sea más práctica, nos vamos a limitar a mencionar la fiscalidad que se produciría entre residentes fiscales en territorio español.

Antes de comenzar, según la definición dada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se entiende que un contribuyente tiene su residencia habitual en territorio español cuando se dé cualquiera de las siguientes circunstancias:

a. Que permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio español. Para determinar este período de permanencia en territorio español se computarán las ausencias esporádicas, salvo que el contribuyente acredite su residencia fiscal en otro país. En el supuesto de países o territorios considerados como paraíso fiscal, la Administración tributaria podrá exigir que se pruebe la permanencia en éste durante 183 días en el año natural.

Para determinar el período de permanencia al que se refiere el párrafo anterior, no se computarán las estancias temporales en España que sean consecuencia de las obligaciones contraídas en acuerdos de colaboración cultural o humanitaria, a título gratuito, con las Administraciones públicas españolas.

b. Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.

Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio español cuando, de acuerdo con los criterios anteriores, resida habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de aquél.

En función de lo indicado en los párrafos anteriores, es necesario analizar la tributación desde distintas perspectivas:

VIVIENDA NUEVA

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): lo paga el comprador exclusivamente en la transmisión de una vivienda nueva, es decir, en la primera entrega de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador.

  • Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial y Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública: 4% del importe escriturado.
  • Viviendas con Protección Pública y Vivienda libre: 10% del importe escriturado.
  • Anexos a las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y los anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda se les aplicará el mismo tipo de IVA que a ésta.
  • Para el resto de casos, se aplicará el 21% de IVA con respecto al importe escriturado. No se consideran anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) en transmisiones de inmuebles no exentas de IVA. Lo debe pagar el comprador del inmueble.

  • Viviendas de Protección Oficial y Viviendas con Protección Pública que reúnan las características de la Vivienda de Protección Oficial: exentas.
  • Viviendas con Protección Pública de igual o menos de 90 metros cuadrados útiles, que no cumplan los requisitos para gozar de la exención: 0,2% del importe escriturado.
  • Viviendas con Protección Pública con superficie mayor a 90 metros cuadrados útiles y Viviendas libres con importe escriturado menor o igual de 120.000 euros: 0,4% del importe escriturado.
  • Viviendas con Protección Pública con superficie mayor a 90 metros cuadrados útiles y Viviendas libres con importe escriturado mayor de 120.000 euros y menor o igual de 180.000 euros: 0,5% del importe escriturado.
  • Viviendas con Protección Pública con superficie mayor a 90 metros cuadrados útiles y Viviendas libres con importe escriturado mayor de 180.000 euros: 0,75% del importe escriturado.

 VIVIENDA SEGUNDA MANO

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

  • General: 6% del importe escriturado.
  • Familias numerosas, siempre que se trate de la vivienda habitual (conforme al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) de la persona titular de la familia numerosa propietario/a de la vivienda: 4% del importe escriturado.

 VIVIENDA NUEVA Y DE SEGUNDA MANO

Cuando la adquisición de vivienda, ya sea nueva o usada, se realice mediante un préstamo hipotecario, también se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la constitución de dicho préstamo (actualmente, lo paga la entidad financiera, de manera exclusiva). No se abonará este impuesto si la persona compradora se subroga en el préstamo de la persona promotora.

Además, a la compra de una vivienda hay que sumarle otros gastos tales como los gastos de tasación, los aranceles notariales y registrales, así como los gastos de gestión, en su caso.

En ambos casos (vivienda nueva o usada), en su caso, debe abonarse el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto por la transmisión y experimentado a lo largo del período impositivo. El sujeto pasivo a título de persona contribuyente en este impuesto es la parte transmitente. No obstante, cuando la parte transmitente sea una persona física no residente en España, será sujeto pasivo sustituto/a de la persona contribuyente, la parte adquiriente.

La adquisición de un bien inmueble supone el abono del Impuesto municipal sobre Bienes Inmuebles (IBI), de periodicidad anual.

¿CÓMO TRIBUTA UNA COMPRAVENTA EN LA DECLARACIÓN DEL IRPF?

La venta de una vivienda tributa como ganancia patrimonial. En caso de que la vivienda enajenada fuera la vivienda habitual, el contribuyente podría aplicarse, si se dan todos los requisitos, la exención de la tributación de la ganancia patrimonial por reinversión en otra vivienda habitual, siempre que la compra de la nueva vivienda se realice en un período máximo de dos años.

Si el dinero obtenido con la venta de la vivienda habitual NO se reinvierte en otra vivienda, está sujeto a la tributación de la ganancia patrimonial que, como norma general, resulta de la diferencia entre los valores de enajenación o transmisión y de adquisición de la vivienda.

Tags: , , ,