Regulación de la Ley de arrendamientos urbanos tras el rechazo del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre

4 febrero, 2019 - 6 minutes read

 IMAGEN-Regulación de la Ley de arrendamientos urbanos tras el rechazo del Real Decreto-Ley 21-2018, de 14 de diciembre

Texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos que estuvo vigente sólo 35 días.

Se mantiene el principio de que la duración será acordada por las partes, pero, mientras que hasta ahora el arrendatario podía imponer una duración mínima de tres años por la vía de prórrogas anuales, ahora se extiende esa posible duración mínima impuesta por el arrendatario a los cinco años, en caso de que el arrendador sea persona física, y a los siete años si el que arrienda es una persona jurídica, cualquiera que sea la forma de esta persona jurídica.

Se mantiene la excepción de que el arrendador necesite para sí o su familia directa la vivienda, pasado el primer año del contrato. Ahora bien, si no la ocupa en tres meses, salvo circunstancias de fuerza mayor, el arrendatario podrá exigir ser repuesto en la vivienda y ahora por un plazo superior, pues pasa de los tres anteriores, a cinco o siete, según los casos.

El legislador intenta ahora clarificar qué entiende por fuerza mayor, aunque hace una remisión a otras disposiciones con rango de ley, aparte de casos en los que no hubieran podido preverse los eventos o que, previstos, fueran inevitables.

En los casos de arrendamiento de vivienda no inscrita, con buena fe por parte del arrendatario, también pasa la duración mínima de tres a cinco o siete años.

Aparte de las posibles prórrogas anuales vistas, hasta alcanzar el mínimo de 5 o 7 años, si llega la fecha del vencimiento del contrato sin que ninguna de ambas partes hubiese notificado con 30 días su voluntad de no renovarlo, se prorrogará necesariamente durante tres años más, cuando hasta ahora solo lo era por un año.

Puede seguir pactándose la no existencia de subrogación en estos casos cuando la duración del contrato inicial fuera amplia, pero esa amplitud pasa de tres a cinco o siete años, según sea el arrendador persona física o jurídica.

Se añade una previsión para arrendamientos de renta reducida, con duración de hasta 5 o 7 años, conectando el incremento máximo con el IPC.

Define la renta reducida, remitiéndose a un real decreto que regule el Plan Estatal de Vivienda.

También se modifica la posibilidad de elevar la renta por mejoras, aunque ahora el arrendador tendrá que esperar a que pasen cinco o siete años en vez de tres.

Y se añade un nuevo párrafo para permitir en cualquier momento un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario para la realización de mejoras por encima del mero cumplimiento del deber de conservación, con posible repercusión en la renta.

Se extiende su no actualización a cinco o siete años, cuando ahora es de tres.

Aunque cabe que las partes acuerden otra garantía adicional a la fianza en metálico, durante el tiempo de duración mínima obligatoria de cinco o siete años el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos que vuelve a estar vigente.

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no fue convalidado el pasado martes 22 de enero de 2019, por el Congreso de los Diputados.

Por tanto, habrá estado vigente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta la publicación en el BOE del acuerdo de derogación.

A este respecto, la no convalidación del Real Decreto, supondrá la validez y perdurabilidad de sus efectos en el periodo comprendido entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, con lo que todos los contratos suscritos en el período de vigencia de la norma, elaborados sobre la base de la legislación vigente, serán plenamente válidos y ajustados a Derecho. De forma que en el caso de haberse incorporado en ellos las modificaciones introducidas, serán exigibles entre las partes, sin posibilidad de modificación, salvo mutuo acuerdo entre los intervinientes.

Por su parte, los contratos que se suscriban a partir del 22 de enero de 2019 habrán de ajustarse a la anterior regulación vigente, esto es, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, en su versión anterior a la modificación pretendida por el Real Decreto Ley no convalidado.