Responsabilidad sobre los gastos de constitución de hipoteca

4 diciembre, 2018 - 8 minutes read

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Recientemente la discutida sentencia 1505/2018 de la sala tercera del Tribunal Supremo ha traído nuevamente a debate la responsabilidad sobre los gastos de constitución de hipoteca, o lo que es lo mismo, quién debe asumirlos. El debate se centra, por tanto, en determinar si debe ser la entidad financiera o el cliente el obligado a pagar.

Ya en 2015, una sentencia de la sala primera del Tribunal Supremo declaró nulas, al considerarlas abusivas, algunas de las cláusulas que imponían los bancos al cliente, en la constitución de estos préstamos, como los gastos de la notaría, el registro de la propiedad o el pago de los impuestos. Si bien la sentencia indicaba que era abusivo cargar únicamente al consumidor con estos gastos, no aclaraba cuál de ellos correspondían ser pagados por el consumidor y cuál por la entidad financiera.

Posteriormente, en unas recientes sentencias de 2018 se reclamó al Tribunal Supremo, por parte de clientes afectados, la nulidad de la cláusula que les obligaba a pagar todos los gastos generados por la formalización de sus escrituras de préstamo hipotecario, así como la devolución de las cantidades pagadas por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En dichas sentencias determinó el Supremo que el pago del impuesto por la constitución del préstamo (AJD) correspondía al cliente.

Dentro de toda esta maraña, como no podía ser de otra manera, en la aludida sentencia 1505/2018, el Tribunal Supremo determinó el criterio opuesto, y que debía ser la entidad bancaria la obligada al pago del impuesto (AJD), con el consiguiente revuelo posterior que todos hemos conocido estos primeros días de noviembre.

Todo ello ha contribuido a generar una inseguridad jurídica entre los consumidores finales, que les lleva a desconocer los gastos reales que tendrían que asumir al obtener un préstamo hipotecario, y que intentamos aclarar con este artículo. Así, los gastos a tener en cuenta serían:

Tasación de una vivienda – Determina el valor de la vivienda o del inmueble, certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor real del inmueble, sino que además sirve de base para obtener el préstamo hipotecario solicitado. Debe ser realizada por un perito independiente y autorizado por el Ministerio de Economía y Hacienda. Su validez es de seis meses.

La entidad bancaria y el solicitante del préstamo han de ponerse de acuerdo en la elección del profesional o empresa que lleve a cabo la tasación de la vivienda y sobre quien lo paga. Sin embargo en la práctica las entidades imponen la empresa que realiza este servicio y cobra al cliente el gasto ocasionado.

Por ello debe quedar claro en la firma de la solicitud del servicio de tasación el importe de la propia tasación. Así mismo conviene negociar con el Banco quién corre con dicho gasto si una vez solicitado el préstamo, la entidad denegara el préstamo. No obstante, si usted asume su pago, y si la concesión del préstamo es denegada, el Banco deberá entregarle copia del original del informe de tasación llevado a cabo.

Este informe debería servirle para solicitar el préstamo en otras entidades financieras, sin generarle un nuevo gasto.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –  En lo relativo al AJD,  tras la aprobación, el pasado 9 de noviembre de 2018, del Real Decreto-Ley 18/2018, por el que se modifica la legislación relativa a este impuesto, el sujeto pasivo cuando se constituye un préstamo hipotecario es el prestamista, es decir, la entidad bancaria, por lo que le corresponde a ella el pago del mismo.

Gastos de notaría – Pueden ser distribuidos de igual manera entre ambas partes, nunca exigiéndole el pago únicamente al consumidor. En el caso de los gastos relativos a la expedición de las copias, actas y testimonios, el responsable del pago será el que las solicite.

Gastos en el registro de la propiedad – En estos casos, es la entidad financiera la que tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la hipoteca, por lo tanto, estos gastos le corresponde pagarlos a ella.

Contrato de seguro – El Tribunal Supremo no se pronuncia en 2018, en lo relativo a la contratación de un seguro de daños para conservar el bien hipotecado y asegurarlo contra todos los riesgos que pudieran afectarlo. En este caso, sigue siendo el tomador del seguro el que está obligado al pago de la prima. Si figura el consumidor como tomador, debemos tener en cuenta que no estamos ante una cláusula abusiva.

Gastos derivados del incumplimiento del consumidor – La atribución al consumidor, en todo caso, de las costas del proceso no solo infringe normas procesales de orden público, sino que introduce un evidente desequilibrio en la posición de las partes, al hacer recaer las consecuencias de un proceso sobre una de ellas, sin tener en cuenta ni la procedencia legal de la reclamación o de la oposición a la reclamación, ni las facultades de moderación que la ley reconoce al Tribunal cuando aprecie serias dudas de hecho o de derecho. Tampoco se puede atribuir al consumidor el pago de los honorarios de abogado y aranceles del procurador, aunque su intervención no sea necesaria, ya que esto contradice la normativa vigente.

De todas maneras, respecto del reparto los gastos que sean distintos del impuesto de AJD, se está ultimando una reforma de la Ley Hipotecaria, que establezcan quién resultará finalmente obligado a asumir cada cual. Según las últimas noticias, los partidos políticos han acordado que la nueva Ley Hipotecaria establezca que las entidades financieras tendrán que abonar la escritura de la hipoteca, la gestoría, el arancel notarial y el registral, y el consumidor los exclusivos de tasación.